분당성추행변호사 [단독]다주택자 ‘쥐어짜도’ 서울 아파트 매물 증가 최대 8만채 추산…“세제 개편·공급 확대 뒷받침돼야”

이진숭 0 7 5시간전

분당성추행변호사 정부가 다주택자 규제를 강화하면 시장에 매물로 나올 수 있는 서울 아파트가 최대 약 8만채 수준인 것으로 나타났다. 단기적인 공급 확대로 시장 안정 효과가 일부 나타날 수 있지만, 일회성에 그칠 가능성이 커 장기적인 주택 시장 안정을 위해서는 다주택자 규제를 뛰어넘어 종합적 세제 개편까지 뒤따라야 한다는 분석이 나온다.
홍정훈 한국도시연구소 책임연구원이 24일 국가데이터처의 ‘2024년 주택소유통계’를 통해 공시가격 산정 대상 아파트를 분석한 결과, 1채라도 서울 아파트를 보유한 다주택자는 총 25만3051명으로 집계됐다. 이들은 공시가격 산정 대상인 서울 아파트(157만3491채) 중 약 21%인 33만3115채를 보유한 것으로 분석됐다.
홍 연구원은 주택을 2채 이상 보유하면서 지분율 합계가 1을 초과하는 경우를 다주택자로 정의했다. 공동명의 주택은 지분율이 높은 1인을 기준으로 재구성해 가구 단위와 유사하게 정리했다. 예컨대 부부가 공동명의로 3채의 주택을 보유한 경우, 다주택자 1명이 3채를 보유한 것으로 추산한 것이다.
분석 결과, 다주택자가 보유한 서울 아파트 가운데 거주지와 일치하는 주택 수는 16만7974채, 비거주 주택은 16만5141채로 집계됐다. 단순 계산으로는 소유자가 실제 살지 않는 약 16만채가 다주택자 규제를 통해 나올 수 있는 최대 매물로 볼 수 있다.
그러나 현실적으로 ‘똘똘한 한 채’ 전략을 고려하면, 실제 나올 수 있는 매물은 절반 수준으로 줄어든다. 서울 아파트를 가진 다주택자(25만3051명)가 각자 보유한 주택 중 공시가격이 가장 높은 1채만 거주용으로 남기고 나머지를 처분한다고 가정하면, 33만3115채 중 25만2208채의 아파트를 ‘거주용’으로 분류할 수 있다.
다주택자 인원수와 주택수의 차이(843)는 사망자 숫자가 일부 포함되는 등 행정상 미세한 오류 때문이다.
결국 ‘거주용’을 제외하고 양도소득세 중과 등 다주택자 압박을 통해 시장에 나올 수 있는 매물 최대치는 8만907채로 볼 수 있다. 공시가격 산정 대상인 서울 아파트의 약 5% 수준이다.
이는 다주택자 대부분이 서울 아파트 대신 지방 주택이나 비아파트를 처분할 가능성이 높기 때문이다. 서울 아파트를 보유한 다주택자 78%(18만7518명)는 서울 아파트 1채와 지방 주택 또는 빌라 등 비아파트를 같이 보유했다. 서울 아파트만 2채 이상 보유한 다주택자는 5만5533명으로 21.9%에 그쳤다.
전문가들은 이같은 매물 출회가 단기적인 가격 안정 효과로 이어질 순 있지만, 주택 시장 안정을 위한 근본적인 대책으로 볼 수 없다고 지적했다.
임재만 세종대 부동산학과 교수는 “8만채는 서울 주택 시장 안정을 위해 필요한 연간 신규 공급량(약 4만채)의 2년치에 해당하는 규모로, 규제를 통해 일시에 매물로 나온다면 가격 안정 압력을 충분히 만들 수 있다”면서도 “다만 이는 일회성 효과에 그쳐, 장기적인 집값 하향 안정화를 위해서는 ‘똘똘한 한 채’ 소유자를 대상으로 한 보유세 등 세제 전반의 조정 필요성이 제기된다”고 말했다.
특히 세입자 계약, 증여 등 다양한 사유로 실제 시장에 나올 수 물량은 8만채에 크게 못 미칠 것이라는 분석도 나온다. 부동산플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물은 7만8454건으로 1월1일(5만7001건) 대비 2만1453건(37.6%) 증가했다.
이상영 명지대 부동산학과 교수는 “서울의 가구 증가·멸실 속도 등을 볼 때 다주택자 규제 등 기존 주택을 재배분하는 정책만으론 시장 안정에 한계가 있는 만큼, 도심을 중심으로 한 신규 공급 확대가 병행돼야 한다”고 말했다.
몇년 전 북콘서트 때의 일이다. 한 독자가 얼마 전 돌아가신 아버지 생각이 나서 내 책을 읽고 많이 울었다며 작은 봉투를 건넸다. 독자로부터 꽃다발이나 간식거리를 받은 적은 있지만 뭔지 알 수 없는 선물은 처음이라 조금 망설였다. 내 망설임을 읽었는지 독자가 얼른 덧붙였다.
“제 아버지가 이가 좋지 않아서 고생하셨어요. 이 칫솔 저 칫솔 다 써보셨는데 이게 제일 좋다고 하셔서… 어머님도 연로하시니까 혹시나 도움이 될까 싶어서…”
그 마음이 애틋해서 냉큼 받았다. 내 평생 칫솔을 선물받아보기는 처음이었다. 운전해서 돌아오는 길, 내 부모의 입속 사정이 궁금해졌다. 고백하건대 잘 알지 못했다. 아버지는 돌아가실 때까지 이에 관하여 불평을 한 적이 없다. 충치가 있었는지 어땠는지도 잘 모른다. 큰 탈이 없으니 말을 하지 않았겠지, 짐작할 뿐이다. 그 짐작도 자신은 없다. 아버지는 그 시대 대부분의 어른이 그랬듯 잘 참는 사람이었다. 늙어 당연하려니 여기고 말없이 참았을 수도 있다. 돈도 없었으니까.
어머니의 입속 사정에 대해서라면 조금은 아는 바가 있다. 내가 초등학교 시절 어머니는 자주 괴목에 갔다. 괴목에는 소문난 야매 치과의사가 있었다. 자격증이 없으니 의사라고 하면 안 되겠다. 일제강점기에 일본 의사 밑에서 기술을 배웠다는데 그 솜씨는 정식 의사 뺨치고 가격은 십 분의 일도 되지 않았다. 어머니뿐만 아니라 주머니 가벼운 인근 사람들치고 그이에게 도움받지 않은 자가 드물었을 정도다. 내가 서울에서 산 뒤로는 고향에 있는 부모님 입속 사정 알 기회가 없었다. 어머니 여든쯤 틀니를 한 것은 안다. 치과의사 솜씨가 좋지 않았던 건지 어머니가 예민했던 건지 끝내 틀니에 적응하지 못했다. 그 뒤로 어머니의 이에 대해 생각해보지 않았다. 심지어는 저 독자의 칫솔을 선물받은 뒤로도 한동안.
그로부터 한 일 년 지났을까. 어머니의 식사량이 부쩍 줄었다. 반찬을 바꿔봐도 소용없었다. 어디 아프냐 몇번이나 물어도 어머니는 번번이 “암시랑토 않다”며 활짝 웃었다. 어느 날 서울 강연이 있어 한 친구가 나 대신 어머니를 돌봤다. 나에게는 암시랑토 않다던 어머니가 친구에게 이가 아프다고 하소연을 했다. 다음날 당장 치과에 갔다. 오래전 괴목에서 때웠던 이가 부스러진 데다 염증이 생긴 것이었다. 그 뒤로 어머니는 고체로 된 음식을 전혀 먹지 못한다. 생각해보면 백 살이 눈앞인 어머니 이가 부실할 것은 당연한 이치다. 그런 것조차 헤아리지 못했다. 나는 그렇게나 무심한 딸이다.
그제야 독자가 준 선물이 떠올랐다. 그이에 대해 잘 모르지만 적어도 나보다 만 배는 나은 사람이다. 부모의 입속 사정까지 헤아리고 챙기다니. 그런 세심한 마음은 어디에서 나오는 것일까? 내 부모의 입속 사정이 그이의 아버지보다는 나아서? 내 부모가 불평불만이 없는 사람이라서? 내 이 튼튼하니 내 부모도 그러리라 믿어서? 자식들이란 본디 나처럼 무심하기 짝이 없어서? 이리저리 빠져나갈 방도를 찾아봤지만 나의 무심을 변호할 말이 영 떠오르지 않았다.
나이 들수록 나의 무심에 뼈가 아리다. 해서 유심(有心)하고 다정한 사람들을 유심히 살핀다. 그런데 그 마음 따라가기가 참으로 쉽지 않다. 지식이 부족하면 읽으면 된다. 그러나 저 마음은 본다고 보이지 않는다. 마음이 있어야 보이기 때문이다. 그러니 타고나지 못한 나 같은 사람은 보고 또 볼 수밖에. 생각하고 또 생각할 수밖에.
오늘 아침, 어머니는 전복죽과 고깃국물에 콩이며 온갖 채소 잘게 다져 넣어 장조림처럼 오래 졸인 정체불명의 반찬으로 아침을 먹었다. 후식으로는 꿀 넣고 푹 조린 사과 두 쪽. 그나마 깨끗이 비웠으니 다행이다. 식사 뒤에는 반드시 이를 닦게 한다. 다 늙어 무슨 효과가 있을까 싶기는 하지만 더 나빠지지는 않기를 바라는 마음으로. 독자의 아버지는 짐작조차 하지 못했을 게다. 당신의 이 걱정이 머나먼 남쪽 내 어머니의 이까지 살피게 될 줄은. 이름 모르는 독자분과 이 세상에 계시지 않은 독자의 아버지께 깊은 감사를 드린다. 당신이 준 것은 단순한 칫솔이 아니라 당신의 부모는 물론 남의 어머니 이 사정까지 헤아리는 깊은 마음이었다.
GS건설은 ‘피지컬 인공지능(AI)을 주제로 한 2026년 임원 워크샵을 지난 25일부터 이틀간 개최했다고 26일 밝혔다.
허윤홍 GS건설 대표를 비롯해 GS건설과 자회사 임원 110여명이 경기도 용인의 러닝센터에서 모여 건설 현장 혁신을 위한 피지컬 AI 활용의 구체적 방안을 논의했다.
허 대표는 모두 발언에서 “처음부터 완벽한 답을 만드는 것이 아니라 빠르게 시도하고 다시 개선하는 과정을 통해 현장에서 검증하고 다음 단계로 이어가는 방식으로 바뀌어야 한다”며 피지컬 AI를 현장에 빠르게 도입할 것을 주문했다.
GS건설은 업계 최초로 AI 기반 설계도면 검토 시스템을 개발해 특허를 출원하는 등 AI 기반 건설현장 혁신 도구를 지속적으로 도입해왔다.
GS건설 관계자는 “올해부터 수주, 설계, 시공, 운영까지 자사 사업 전 과정에 데이터 기반 의사결정과 로봇 활용을 내재화해 ‘AI로 설계하고 로봇으로 시공하는’ 새로운 건설 패러다임을 구축해 나갈 계획”이라고 말했다.

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